Donations familiales : jusqu'à 100 000 euros exonérés pour acheter un logement neuf ou rénover

La loi de finances pour 2025 a créé une exonération temporaire sur les dons d'argent en famille, à condition de les affecter à l'achat d'un bien immobilier neuf ou à des travaux de rénovation énergétique. Le dispositif, limité dans le temps, court jusqu'au 31 décembre 2026.

L'idée n'est pas nouvelle — le législateur a déjà, par le passé, créé des exonérations temporaires pour encourager les donations familiales fléchées vers des usages jugés prioritaires. Mais le dispositif instauré par la loi de finances pour 2025, en vigueur depuis le 15 février 2025, se distingue par son ampleur et ses conditions d'affectation. 

Il permet à un donateur de transmettre jusqu'à 100 000 euros par bénéficiaire en franchise totale de droits de donation, à condition que les sommes soient investies dans l'acquisition d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement, ou dans la réalisation de travaux de rénovation énergétique sur un bien appartenant au donataire.
 

Les conditions sont précises. Le don doit porter sur une somme d'argent et être consenti en pleine propriété au profit d'un enfant, d'un petit-enfant, d'un arrière-petit-enfant ou, à défaut de descendance, d'un neveu ou d'une nièce. Aucune limite d'âge n'est imposée au donateur. C'est une différence notable avec le dispositif classique d'exonération des dons familiaux de sommes d'argent (dit « don Sarkozy »), plafonné à 31 865 euros et réservé aux donateurs de moins de 80 ans.

L'exonération est plafonnée à 100 000 euros par donateur et par donataire, et à 300 000 euros par donataire tous donateurs confondus. Un couple de parents peut donc transmettre jusqu'à 200 000 euros en franchise d'impôt à un même enfant, dans la limite de ce plafond global de 300 000 euros.
 

Immobilier neuf ou rénovation énergétique : un fléchage strict
Si le don est affecté à l'achat d'un logement neuf ou en VEFA, le bien doit être conservé par le donataire pendant cinq ans à compter de l'acquisition ou de l'achèvement, et constituer durant toute cette période soit sa résidence principale, soit celle d'un locataire. 

L'affectation à la location est donc possible, ce qui ouvre le dispositif aux donataires qui souhaitent réaliser un investissement locatif. Si le don est orienté vers des travaux de rénovation énergétique, ceux-ci doivent être réalisés par un professionnel et permettre un gain d'au moins deux classes sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement. Le bien rénové doit être conservé pendant cinq ans à compter de l'achèvement des travaux et servir de résidence principale au donataire, la location n'est pas prévue dans ce cas.
 

Ce dispositif se cumule avec les abattements de droit commun. Un parent peut ainsi donner à son enfant 100 000 euros au titre de l'abattement classique en ligne directe (renouvelable tous les quinze ans), 31 865 euros au titre du don familial de sommes d'argent (sous condition d'âge) et 100 000 euros au titre de cette exonération temporaire, soit un total de 231 865 euros en franchise de droits, à condition de respecter les affectations requises. 

L'enjeu est de taille pour les familles souhaitant aider leurs descendants à accéder à la propriété dans un contexte de taux d'intérêt encore élevés et de prix immobiliers qui peinent à refluer dans les grandes métropoles. Mais le calendrier est serré : le dispositif s'éteint le 31 décembre 2026.